[REITs] Realty Income (O)은 월배당 미국 상가 리츠

  Realty Income (O, 리얼티인컴) 소개

Realty Income (O)은 투자자들 사이에서 미국 주식 중에서 월배당 주식으로 가장 유명한 리츠 중 하나입니다.

1994년에 상장된 이후로 연평균 15.3%의 주가상승률과 연평균 4.4%의 배당 인상률을 보여줬고, 612개월째 (51년) 월배당을 지속해왔습니다. 그리고 95분기째 배당을 인상해왔습니다.

	1994년	2021년 (2021.07.31.)	총 상승률
주가	$16.0000	$70.2900	+339.3%
월 배당금	$0.0750	$0.2355	+214%

 

보유중인 부동산 포트폴리오를 살펴보면, 50개 지역 (미국 주들, 푸에르토리코, 영국)에 위치한 6600개 이상의 자산에 대해 600 곳 가량의 고객과 장기 임대차 계약을 한 상태입니다.

  Realty Income의 자산구성

O에서 보유한 자산 중 리테일 산업용 부동산이 84.4%로 가장 많습니다.

그 외에도 공업용, 오피스용, 농업용이 있지만 15% 가량입니다.

 

임차인들이 운영하는 사업 중 5% 이상의 많은 비중을 차지하는 것은 편의점, 채소/과일점, 약국, 환전소, 헬스클럽, 영화관, 음식점이 있습니다.

구체적인 임차인으로 들어와있는 업체들을 보면 아래와 같습니다.

Wallgreen, 7-Eleven, FedEx, Wallmart, Sam's Club 등 한번쯤은 들어봤을 법한 업체들도 제법 있습니다.

  Realty Income의 배당

1) Realty Income의 배당 지급 (Dividend Payout)과 시가배당률 (Dividend Yield)

O는 배당을 매달 지급해오고 있고, 지속적으로 배당을 인상해오고 있습니다.

• 현재가 : $70.29
• 연환산 배당금 : $2.826 (월 $0.2355)
• 시가배당률 : 4.02%

그간의 시가배당률 구간을 http://macrotrends.net을 통해 살펴보겠습니다.

• 시가배당률 밴드 상단 : 5.06%
• 시가배당률 밴드 하단 : 3.03%

금리가 전체적으로 낮아지고 있는만큼 시가배당률 밴드 또한 낮아지고 있는 것으로 보입니다.

금리 인하 → 고배당 주식 매력도 증가 → 투자자의 고배당 주식 매수 → 고배당 주식의 주가 상승, 배당금의 인상은 제한적 → 시가배당률 감소

서브프라임 모기지 때와 코로나 때 모두 배당컷이 없었습니다. (아래 macrotrends의 그래프는 잘못된 데이터로 보임)

이런 점들을 봤을 때, O는 4% 이상의 시가배당률에서 꾸준히 매수해나가면 장기적으로 주가 상승 (3%대 시가배당률 도달)과 배당 인상 (연평균 배당인상률 4%대)을 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

2) Realty Income의 배당성향 (Payout Ratio)

• 주당 AFFO : $3.39
• 주당 배당금 : $2.814
• 배당성향 : 83.0%

코로나로 인한 영향이 컸음에도 불구하고 2020년의 AFFO가 2019년 대비 소폭 늘어났지만 순이익 (Net Income)은 2017년 수준으로 줄어들었음을 볼 수 있습니다.

2020년에 공실이 140개 자산에 나타나 전년도 94개에 비해 상당히 높아졌던 것이 원인으로 보입니다.

하지만, 2021년 1분기에 131개로 공실이 줄어들었고, 미국에서는 코로나 백신 접종을 원활히 해나가고 있기 때문에 앞으로도 공실이 계속 줄어나갈 것으로 보입니다.

2020년 연간보고서에 나타난 AFFO의 추세를 살펴보면, 2011년부터 2020년까지 FFO, AFFO가 모두 꾸준히 상승해왔습니다. 2016년 대비 2017년의 FFO가 줄어들었지만, AFFO는 상승했습니다.