[REITs] Equity Residential (EQR)은 미국 핵심지 아파트 리츠

  Equity Residential 소개

Equity Residential (EQR)은 미국 도심들에 아파트를 소유하여 임대하는 리츠로, 미국에서 아파트를 2번째로 많이 보유한 회사이자, 미국의 10번째 큰 자산 관리 회사입니다.

해당 리츠는 1969년에 설립되어 52년간 부동산업을 유지해왔습니다.

EQR은 1993년에 $14 정도로 상장되어 현재 $84.84까지 총 28년간 511% 상승했습니다.

2009년의 서브프라임 모기지 사태 때의 폭락 시점을 기준으로는 382% 상승했습니다.

2020년의 코로나로 인한 폭락 시점을 기준으로도 상당한 상승이 있었습니다.

장기적으로 우상향하기 때문에 크게 하락 했을 때 매수하면 큰 수익을 거둘 수 있다는 점을 알 수 있습니다.

EQR의 공식 홈페이지는 아래와 같습니다.

https://www.equityapartments.com/

Home | EquityApartments.com

  Equity Residential의 자산구성

EQR은 보스톤, 뉴욕, 워싱턴, 시애틀, 샌프란시스코, 남부 캘리포니아, 덴버 등에 총 8만여 세대를 자산으로 보유 중에 있습니다.

 

샌프란시스코의 경우를 살펴보면 아래와 같이 있습니다.

금문교 (Golden Gate Bridge) 인근에 있는 아파트를 예시로 살펴봤습니다.

⑥의 855Brannan 아파트를 더 자세히 살펴봤습니다.

방3개, 화장실 2개인 아파트가 12개월 계약으로 월세 $6,173입니다.

이 아파트의 내부 모습은 3D 투어를 통해서 아래처럼 살펴볼 수 있습니다.

요즘 우리나라에서 아파트 분양 시에 모델하우스 대신 온라인 모델하우스 투어와 무척 유사한데, 이 수많은 아파트들에 대해서 대부분 3D 투어를 제공한다는 점이 신기하긴 합니다.

  Equity Residential의 배당

1) Equity Residential의 배당 지급 (Payout)과 시가배당률 (Dividend Yield)

• 현재가 : $84.84
• 배당주기 : 분기배당 (quarterly)
• 연간 배당금 : $2.41
• 시가배당률 : 2.84%

EQR은 1994년 연간 배당금 $0.8542에서 시작하여 현재는 $2.41로 증가하였습니다.

연평균 배당 인상률은 3.91% 정도입니다.

 

EQR의 2020년 배당금을 살펴보면, 코로나의 여파로 $1.3474로 전년도 $2.0283 대비 배당컷이 있었습니다.

2016년에는 임대 수익의 극대화로 특별배당이 지급되어 그 전년도 $1.8832에서 $12.6058로 급등했습니다.

2009년에도 서브프라임 모기지 사태로 인해 전년도 $1.6444에서 $1.3974로 배당컷이 있었습니다. (2012년 기존 배당 넘어섬)

이처럼 EQR은 장기적으로 꾸준히 배당이 상승하는 것은 확실하지만, 금융위기를 마주했을 때 배당컷이 일부 있을 수 있다는 점을 염두에 둬야할 것입니다.

 

EQR의 시가배당률 밴드는 다음과 같습니다.

• 시가배당률 밴드 상단 : 4.62%
• 시가배당률 밴드 하단 : 1.97%

시가배당률 하단은 배당컷으로 인한 여파로 실질적인 시가배당률 밴드 하단은 2%초반대로 볼 수 있을 것입니다.

2) Equity Residential의 배당성향 (Payout Ratio)

	2020	2019	2018
FFO per share (주당 FFO)	$1.72	$3.39	$3.14
Dividend per share (주당 배당금)	$1.3474	$2.0283	$2.1238
Payout Ratio(배당성향)	78.3%	59.8%	67.6%

EQR의 FFO가 급격히 줄어든 2020년에는 배당성향을 80% 수준에서 맞추기 위해 배당컷을 감행했던 것으로 보입니다.

그리고 특이한 점은 2018년 대비 2019년 FFO가 늘어났음에도 배당금은 줄어들었다는 것입니다.

이는 임대료 이외 이익 (시세차익)에 의한 영향이 있지 않을까 생각됩니다.

 

기본적으로 EQR은 무리해서 배당컷을 막아내는 주식은 아닌 것으로 보입니다.

초과수익이 생기면 특별배당을 지급하고, 수익이 미달되면 배당컷을 통해서 무리하지 않는 수준에서 배당을 지급합니다.

배당컷은 주가의 하방지지선을 무너뜨리는 역할을 하곤 합니다. 이것이 시가배당률 밴드를 살펴보는 이유이기도 합니다.

그러므로 수익감소와 함께 배당컷을 실시하는 주식인 EQR은 투자자에게는 배당 수익 감소와 주가 하락의 이중고를 겪게 하는 주식이라는 점에서 다소 아쉬운 점이 있습니다.

하지만 반대로 배당컷으로 인해 주가가 폭락했을 때 매수한다면 수익을 극대화할 수 있는 주식이기도 하다는 점에 주목해야할 것입니다.