[REITs] ESSEX Property Trust (ESS)는 미국 서해안 아파트 리츠

  ESSEX Property Trust 소개

ESSEX Property Trust (ESS)는 서부 해안의 아파트를 취득, 개발, 재개발, 임대관리 하여 수익을 창출하는 리츠입니다.

ESS는 1971년 설립되어 50년간 업을 유지해왔고, 1994년에 뉴욕 주식 시장에 상장되었습니다.

ESS는 $19.50에 상장되었고, 현재는 $331.80까지 도달하여 1634%가 상승했습니다.

연평균 주가 상승률은 11.0%입니다.

ESS가 겪은 두번의 위기를 살펴봤습니다.

2009년 리먼 사태 때에는 주가가 하락했지만, 2,3년만에 주가가 회복하면서 장기 우상향 추세를 이어갔습니다.

이 때의 주가 폭락을 이용해 매수했다면, 501% 주가 상승의 수혜를 봤을 것입니다.

2020년 코로나를 겪으면서도 주가가 하락했지만, 1년반이 채 지나지 않아 주가가 회복되어 전고점을 돌파했습니다.

코로나 시점에 매수했다면 69%의 수익률을 기록할 것입니다.

뒤에서 위기 상황에서 배당컷 없이 꾸준히 배당이 유지되었는지 또한 살펴보도록 하겠습니다.

  ESSEX Property Trust의 자산구성

ESS는 남부 캘리포니아, 북부 캘리포니아, 시애틀 도심 등 미국 서해안에 아파트들을 보유하고 있습니다.

대표적으로 LA와 샌프란시스코에 보유한 아파트들의 위치를 살펴보면 다음과 같습니다.

이 중 샌프란시스코에 위치한 방3개, 화장실2개의 아파트를 샘플로 살펴보도록 하겠습니다.

ESSEX Skyline at MacArthur Place라는 아파트로, 월세가 $5,443로 상당히 고가입니다.

각각의 아파트는 3D 투어가 가능하여 홈페이지에 내부를 들여다 볼 수 있습니다.

  ESSEX Property Trust의 배당

1) ESSEX Property Trust의 배당 지급 (Dividend Payout)과 시가배당률 (Dividend Yield)

• 현재가 : $331.80
• 배당주기 : 분기 배당 (quarterly)
• 연환산 배당금 : $8.3600 (분기당 $2.0900)
• 시가배당률 : 2.52%

아래 http://macrotrends.net의 그래프로는 2017~2018년 경에 배당컷이 있었던 것처럼 나오지만, ESS의 공식 홈페이지에서 확인해본 바 이 때 배당컷이 없었던 것으로 확인됩니다.

 

ESS는 2020년 코로나의 영향으로 주가는 하락했지만, 배당은 오히려 2019년 $7.800에서 2020년 $8.3100으로 인상했습니다.

이러한 배당인상 트렌드가 2021년까지도 이어지고 있습니다.

 

2009년 서브프라임 모기지 때도 배당컷 없이 꾸준히 배당이 인상됐습니다.

연도	연간 배당금
2008	$4.0800
2009	$4.1200
2010	$4.1300

이를 볼 때 ESS는 위기에도 배당컷 없이 안정적인 배당을 지급하는, 주가가 하락하면 안심하고 매수할만한 리츠로 판단됩니다.

 

https://investors.essexapartmenthomes.com/stock-information/dividends/default.aspx

Dividends | Essex Property Trust, Inc

2) ESSEX Property Trust의 배당성향 (Payout Ratio)

	2020	2019	2018
주당 FFO	$12.78	$13.73	$12.76
주당 배당금	$8.3100	$7.8000	$7.4400
배당성향	65.0%	56.8%	58.3%

ESS는 배당금을 꾸준히 늘려왔습니다.

코로나임에도 불구하고도 배당 인상을 했습니다.

하지만, FFO는 2019년 대비 감소하여 배당성향이 2019년 56.8%에서 2020년 65.0%로 증가한 것을 확인할 수 있습니다.

일반적으로 기업에서 배당성향 90% 이상일 때 배당컷의 위험이 있다고 본다는 점을 감안하면 65.0%라는 현재의 배당성향은 매우 안정적인 것으로 볼 수 있습니다.

ESS는 배당컷을 미연에 방지하기 위해 수익이 일시적으로 늘더라도 그만큼의 배당을 늘리지 않고, 수익이 줄어들 때도 배당을 꾸준히 늘려나갈 수 있도록 안정적인 운용을 하고 있는 것으로 보입니다.