[REITs] Prologis Inc (PLD)는 세계 물류 창고 리츠

  Prologis Inc (PLD, 프로로지스) 소개

리츠 종목들을 모아둔 ETF를 알아보다가 찾은 TIGER 미국 MSCI 리츠 (합성 H)에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 종목인 Prologis Inc (티커 PLD, 프로로지스)에 대해 알아보고자 합니다.

TIGER 미국 MSCI 리츠 (합성H)에서 가장 큰 비중을 차지한다는 것은 MSCI US REIT Index에서 가장 큰 비중을 차지한다는 의미로, 미국의 부동산 리츠 중 1등 리츠라고 볼 수 있습니다.

 

PLD를 지난 24년간 보유했다면 총 446%의 수익을 얻을 수 있었을 것입니다.

 

하지만, 장기투자에 있어서 훌륭한 리츠 종목으로 보이지만, 2009년 리먼사태로 어떤 영향을 받았는지 살펴볼 필요가 있을 것으로 보입니다.

리먼사태 이전에 60달러대까지도 상승했지만, 금융위기 중에는 상장 초반의 주가 수준인 20달러 수준보다도 낮은 16달러까지도 떨어졌었습니다.

이런 위기를 배당컷 없이 훌륭하게 넘겼는지를 살펴볼 필요가 있을 것입니다. 이를 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.

  Prologis Inc의 자산 구성 (Properties)

PLD는 물류 창고 부동산을 기본 자산으로 하는 리츠입니다.

그 자산들을 살펴보면, 총 19개국에 물류 창고가 위치해 있습니다.

• 아메리카 대륙 - 브라질, 캐나다, 멕시코, 미국
• 아시아 대륙 - 중국, 일본, 싱가포르
• 유럽 - 벨기에, 체코, 프랑스, 독일, 헝가리, 이탈리아, 네덜란드, 폴란드, 슬로바키아, 스페인, 스웨덴, 영국

각 나라 안에서도 다양한 도시에 다양한 위치에 고루 위치해 있습니다.

그중에 한 가지를 살펴보면, LA의 다운타운 지역에 위치한 물류창고입니다.

  Prologis Inc의 배당

1) PLD의 배당 지급 (Payout)

PLD의 주가는 리먼 사태 때 정말 재난 수준이었습니다. 거의 1/3 가격으로 폭락했던 것입니다.

그 이유는 자산가치 폭락뿐만 아니라, 배당도 무너졌기 때문으로 보입니다.

2008.10. 배당이 연환산 $1.33에서 $0.57까지 절반 이하로 떨어졌습니다.

이 배당금이 기존만큼 회복되기까지 8년이 걸렸고, 주가회복도 비슷하게 걸렸습니다.

 

이런 측면에서 PLD를 믿고, 평생 가져갈 주식으로 보유하기에는 다소 부담이 따르는 것 같습니다.

물류 창고는 다른 어떤 부동산보다도 경기에 민감할 것이기 때문입니다.

2) PLD의 시가배당률 (Dividend Yield)

PLD의 시가배당률은 7%대에서 지속적으로 내려오다가 2%까지 깨져서 현재는 1.98%입니다.

이는 지속적으로 인하되어 온 금리로 인한 영향이 큰 것으로 보입니다.

그만큼 배당 인상률 대비 높은 주가 상승률을 보여줬습니다.

금리가 더 낮아지기는 힘든 상황인 만큼, 현시점에서 PLD가 매수할만한 리츠 종목인지에 대해서는 의문이 생깁니다.

 

3) PLD의 배당성향 (Payout Ratio)

2018, 2019년의 FFO와 배당금이 모두 증가하고 있습니다.

2019년에 64%로 소폭 증가했던 배당성향이 2020년에는 61%로 감소했습니다.

이는 배당 인상에 비해서 FFO가 많이 늘어났기 때문인데, 이는 코로나로 인해 Amazon 등 온라인 판매 업체들의 물류 창고 수요로 인해 임대료가 인상되어 증가한 것으로 예상해볼 수 있습니다.

향후 온라인 판매 업체로 인한 수요 증가가 지속되어 임대료 인상이 지속적으로 이뤄질지, 미래 수요까지도 앞당겨서 2021년의 배당 인상은 그 폭이 줄어들지가 관건일 듯 합니다.

	Core FFO per share	Dividend per share	Payout Ratio
2020	$3.80	$2.32	61.05%
2019	$3.31	$2.12	64.04%
2018	$3.03	$1.92	63.36%