[REITs] 제이알글로벌리츠의 배당 안정성 (배당금, FFO, 배당성향)

  제이알글로벌리츠의 배당금

제이알글로벌리츠는 상장한지 오래되지 않아서 살펴볼 배당기록이 많지 않지만, 그래도 살펴본다면 다음과 같습니다.

		예상 배당금	실제 지급 배당금	배당 인상율
제3기	2020.07. ~ 2020.12.	153	153
제4기	2021.01. ~ 2021.06.	174	-	+13.72%
제5기	2021.07. ~ 2021.12.	174	-	0%

* 제3기가 리츠 상장 이후 첫 결산

 

이 배당금과 일자별 주가 (종가), 그리고 시가배당률을 차트로 나타내면 아래와 같습니다.

아직은 데이터가 많지 않아 시가배당률 밴드라 할만한 충분한 데이터는 아니지만 일단 적용해보겠습니다.

• 시가배당률 밴드 상단 : 6.90%
• 시가배당률 밴드 하단 : 5.68%

현재의 시가배당률은 6.57%으로, 상단에서 조금 내려와있습니다.

그런데 제이알글로벌리츠의는 2020년과 2021년이 완전히 다른 시가배당률 밴드가 형성되어 있다는 것을 알 수 있습니다.

2020년에는 5.68%~6.34%의 구간에서 시가배당률 밴드가 형성되고,

2021년에는 6.58%~6.90%의 구간에서 시가배당률 밴드가 형성되어 있습니다.

이는 2021년의 추정 배당금이 2020년에 비해 월등히 높기 때문입니다. (2021년의 시가배당률은 추정 배당금을 기준으로 계산)

실제로 2021년에 예상 배당금만큼의 배당이 이뤄진다면, 시가배당률이 기존의 5.68%~6.34% 가까이 다가갈 것으로 보입니다.

이는 곧 주가 상승이 예상된다는 의미입니다.

  제이알글로벌리츠의 FFO 및 배당성향

FFO = 당기순이익 + 감강상각비 - 일시적 수익

 

(2021.03. 기준)

당기순이익	25,753,107,962원
감가상각비	-
FFO (당기순이익 + 감가상각비)	25,753,107,962원
현금배당금 총액	25,336,800,000원
FFO 기준 배당성향	98.38%

상장 후 첫 결산(제3기)을 기준으로는 배당성향이 98.38%로 매우 높습니다.

하지만, 상장을 하면서 일시적으로 들어간 비용이 있을 것이기 때문에 제3기의 자료만으로 배당성향을 추측하기에는 다소 무리가 있어 보입니다.

제4기의 배당성향을 본 이후에 판단하는 것도 늦지 않을 것이라 생각합니다.

 

제이알투자운용에서 제4기의 예상 반기 배당금을 174원으로 잡아둔 데는 이유가 있을 것이라 생각됩니다.

배당금이 174원일 때, 현금배당금 총액은 28,814,400,000원으로 153원일 때에 비해 35억원 가량 증가합니다.

이를 충당하기 위해서는 임대료가 증가하거나 비용이 감소할 것입니다.

그래서 비용을 우선 살펴보았습니다.

제3기 1분기 영업비용	2,252,378,325원
제3기 2분기 영업비용	656,987,452원
제3기 총 영업비용	2,929,365,777원

제4기 1분기 영업비용은 현재 813,075,782원으로 제3기 1분기 에 비해 14억원 가량 줄어들었습니다.

하지만, 2분기에는 제3기에도 영업비용이 1분기에 비해 급격히 줄어들었다는 점을 감안하면 많은 감소는 기대하기 힘들 것으로 보입니다.

이는 영업비용이 35억까지는 줄어들기 힘들다는 것을 암시하는 것으로 보입니다.

임대수익은 건강지수와 연동되어 있으므로 변동이 거의 없을 것이라는 점을 감안하면, 제4기 배당금은 예상 배당금인 174원을 충족시키기 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.

그럼에도 불구하고 비용 절감으로 배당 인상이 이뤄질 것이라는 점에는 변함이 없을 것이라 생각합니다.