[REITs] ESR켄달스퀘어리츠는 국내 물류센터 리츠

  ESR켄달스퀘어 리츠 소개

ESR켄달스퀘어 리츠는 코스피에 상장된 지 얼마 안 된 정말 따끈따끈한 리츠입니다.

• 상장일 : 2020.12.23.
• 공모가 : 5,000원
• 주식 수 : 143,259,000주
• 시가총액 : 716,295,000,000원 (7,162억원)

해당 리츠는 물류센터를 보유하여 여기서 발생하는 임대수익을 배당하는 구조입니다.

 

아래는 이천에서 우연히 마주한 ESR켄달스퀘어리츠 보유 물류센터 중 하나입니다.

  ESR켄달스퀘어 리츠의 자산구성 및 자산가치

ESR켄달스퀘어리츠의 보유자산 및 매입 가격을 살펴보면 다음과 같습니다.

부천저온물류센터 고양물류센터 용인물류센터1 김해물류센터 이천물류센터2,3 안성물류센터	5,340억원
이천물류센터1	372.6억원
이천물류센터4	411.3억원
용인물류센터2	377.4억원
평택물류센터	421.0억원

매입 가격의 총합은 6,922.3억 원입니다.

ESR켄달스퀘어 리츠의 재무제표 상 자기 자본은 703,772,183,921원 (7,037억 원)입니다.

매입 가격에 상장을 위한 비용까지 더하면 공모가 기준 시가총액, 재무제표 상 자기 자본과도 유사합니다.

 

현재 주가 기준의 시가총액은 다음과 같습니다.

• 현재가 : 7,380원 (2021.07.19. 종가 기준)
• 주식 수 : 143,259,000주
• 시가총액 : 1,057,251,420,000원 (1조 572억 원)

상장 당시에 비해서 47%가량 증가했습니다.

 

위의 매입 가격을 투자설명서에 찾아보면, 자리츠에서 2017~2021년 매입해온 가격입니다. 2017년 이후로 부동산 가격이 엄청난 상승을 겪었다는 점을 감안하면, 현시점의 자산 가치와 상당한 괴리가 있을 것이라는 것을 예상할 수 있습니다.

그렇기 때문에 현재의 주가가 고평가 되어 있다고 판단할 순 없을 것 같습니다.

다만, 토지의 특성상 현시점의 가격을 예상하기 쉽지 않습니다.

 

물류센터 또한 수익형 부동산이기 때문에 시가배당률의 측면에서 자산가치를 살펴보는 것이 좀 더 알아보기 쉬운 지표가 될 수 있지 않을까 생각하고 찾아봤으나, 상장된 지 얼마 되지 않은 리츠인 만큼 아직은 배당금을 지급한 이력이 없었습니다.

하지만, 투자설명서에 예상 배당금이 제시되어 있어서 이를 바탕으로 살펴보도록 하겠습니다.

  ESR켄달스퀘어 리츠의 배당

ESR켄달스퀘어리츠의 배당기산일은 매년 6월 1일, 12월 1일입니다.

그리고 투자설명서에 제시된 예상 배당액은 다음과 같습니다.

		예상 배당총액	주당 배당금	공모가 기준 연환산 배당률
3기	2020.12.01.~2021.05.31.	19,264,000,000원	134원	5.36%
4기	2021.06.01.~2021.11.30.	19,246,000,000원	134원	5.36%
5기	2021.12.01.~2022.05.31.	20,286,000,000원	141원	5.64%
6기	2022.06.01.~2022.11.30.	20,636,000,000원	144원	5.76%

ESR켄달스퀘어 리츠의 주가는 최저가가 상장 당일 4,800원이었습니다.

최고가는 2020.06.18. 의 9,610원이었지만 매도 물량 부족으로 인한 일시적인 폭등이었기 때문에 그 전날 최고가인 7,890원으로 보는 것이 합리적이라 보고 7,890원으로 봤습니다.

최고가와 최저가를 기준으로 시가배당률 하단과 상단을 계산해보면 다음과 같습니다.

• 시가배당률 밴드 상단 : 5.58%
• 시가배당률 밴드 하단 : 3.39%

현재는 주가가 7,380원으로 시가배당률 3.63%입니다.

시가배당률 밴드 상단은 좀 더 오랜 주가 데이터를 보고 판단해야 할 것으로 보입니다.

상장 당일은 청약의 흥행 정도에 따라 주가가 저평가되기도, 고평가 되기도 하는데 그 정도가 심하기 때문입니다.