[REITs] Boston Properties (BXP)는 미국 A 클래스 오피스 투자

  Boston Properties 소개

Boston Properties (BXP)는 미국의 최상위급 오피스 건물들에 대한 개발과 보유, 임대운영을 통해 수익을 창출하는 리츠입니다.

BXP는 총 5150만 ft2, 9개의 197개 자산을 보유하고 있습니다.

이 중에서 88.6%가 임차 중에 있고, 평균적인 계약 잔존기간이 7.9년입니다.

BXP의 주가 변동을 보면, 1997년부터 현재까지 347%의 주가 상승이 있었습니다. 24년간 3.5배 가량의 상승이 있었던 것입니다.

반면에, 주가 폭락이 있었던 2009년과 2020년을 기점으로는 각각 347%와 62% 상승이 있었습니다.

이러한 점을 보면, BXP는 평생 가져갈 REITs로는 판단하기 힘들 것 같습니다.

주가 폭락 시 매수할만한 REITs로 판단됩니다.

주가 폭락과 함께 배당컷도 있었는지는 아래 배당을 살펴볼 때 같이 살펴보도록 하겠습니다.

  Boston Properties의 자산구성

BXP는 Boston, LA, San Francisco, New York, Washington에 자산을 보유 중에 있습니다.

각 지역에 보유 중인 자산의 면적과 자산 수는 다음과 같습니다.

	면적 (ft2)	자산 수
Boston	1570만	55
LA	230만	27
New York	1180만	26
San Francisco	790만	38
Washington	950만	42

  Boston Properties의 배당지급 및 시가배당률

• 현재가 : $117.00
• 연환산 배당금 : $3.92 (분기당 $0.98)
• 배당 주기 : 분기 배당 (3,6,9,12월)
• 시가배당률 : 3.35%

BXP의 배당은 장기적으로는 꾸준히 증가하는 추세를 보이고는 있습니다만, 중간중간 특별배당과 소폭의 배당 감소는 있었던 것으로 보입니다.

그 와중에 2005~2007년, 2013~2014년에 특별배당 형태의 배당이 이뤄졌던 것으로 보입니다.

2005년 : 주당 $2.72 정기 배당 + 주당 $2.5 특별배당 (special cash dividend)

2005년~2007년에는 자산의 매각 후 수익 실현 자금의 재투자가 여의치 않은 상황이라 특별배당 했다고 합니다.

2013년 : 주당 $2.6 + 주당 $2.25 특별배당 (special cash dividend)

2013년~2014년 타임스퀘어 타워의 지분 45% 매각에 따른 잉여 자금을 특별배당 했다고 합니다.

 

배당이 24년동안 $1.66에서 $3.92로 2.36배로 증가하였습니다. 연간 배당 증가율이 3.6%로 볼 수 있습니다.

배당 증가율이 다소 낮기 때문에 장기간 투자하기에 그렇게 좋은 투자 상품은 아닌 것으로 보입니다.

하지만, 주가 하락 시에 매수하여 4% 이상의 배당금을 수령하며, 한번씩 특별배당으로 10% 넘는 배당도 수령하는 방식의 투자는 해볼만한 투자로 보입니다.