[REITs] 에이리츠는 사실상 부동산 개발 회사

  에이리츠 소개

에이리츠는 2011년부터 부동산 사업을 이어왔습니다.

주요 사업을 살펴보면 부동산 관련 여러가지가 있습니다.

• 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분
• 부동산의 개발사업
• 부동산의 임대차
• 증권의 매매
• 금융기관에의 예치
• 부동산사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분

각각의 매출형태별 실적을 살펴보면, 부동산 개발을 통한 분양수익이 매우 큰 비중을 차지하고 있음을 볼 수 있습니다.

일반적인 리츠들이 임대수익을 위주로 운영되는 반면, 에이리츠는 부동산 개발을 통한 수익이 주된 비중을 차지한다는 점을 알 수 있습니다. (임대수익은 차트에 보이지도 않을만큼 적음)

	11기	10기	9기
분양수익	47,930	60,321	22,229
토지매각수익	5,000	-	-
부동산펀드 운용 배당수익	547	519	452
부동산 임대수입	19	31	85

이러한 에이리츠가 상장할 당시에는 아래와 같았습니다.

• 상장일 : 2011.07.14.
• 공모가 : 5,500원
• 주식 수 : 2,134,550주
• 시가총액 : 11,740,025,000원 (117억원)

  에이리츠 자산 구성 및 자산 가치

1) 에이리츠의 자산 구성

일반적인 리츠 자산을 살펴보면, 주된 임대수익이 나오는 오피스 빌딩 또는 아파트가 있었습니다.

하지만, 에이리츠는 부동산 개발 사업을 주된 수익원으로 하는만큼 개발사업이 상당히 많습니다.

• 하왕십리 KCC 스위첸 신축공사 (2016년 준공)
• 영등포구 문래동6가 e편한세상 신축 및 준공공임대주택 임대운영사업 (2020.09. 사용 승인)
• 대구 중구 동인동2가 12번지 일원 주상복합신축사업
• 코람코전문투자형사모부동산투자신탁 제46호 (2016.12. 삼성생명 상계/광명빌딩 매입운영 후 재매각 )
• 남양주 지금동 528-6 토지 임대운영 및 매각

2) 에이리츠의 자산 가치

재무제표 상의 자본총계를 살펴보면, 36,650,212,191원 (366억원)입니다.

반면, 현재 주가를 기준으로 한 시가총액을 살펴보면 다소 차이가 납니다.

• 현재가 : 14,600원
• 주식 수 : 3,792,775주
• 시가총액 : 55,374,515,000원 (553억원)

이는 갑작스런 배당금의 급격한 인상으로 인한 결과가 아닐까 생각합니다.

  에이리츠의 배당

에이리츠의 현재가 14,600원 기준 시가배당율은 현금배당만 고려 시 3.42%이고, 주식배당까지 고려하면 8.06%입니다.

 

2020년에 배당금이 전년도 대비 130% 늘어난 주당 1,178원이었습니다.

공모가 기준 배당율이 9.29%이던 것이 21.41%까지 치솟은 것입니다.

• 2015년 배당금 819원 (공모가 기준 배당율 14.89%)
• 2016년 배당금 532원 (공모가 기준 배당율 9.67%)
• 2017년 배당금 141원 (공모가 기준 배당율 2.56%)
• 2018년 배당금 277원 (공모가 기준 배당율 5.03%)
• 2019년 배당금 511원 (공모가 기준 배당율 9.29%)
• 2020년 배당금 1,178원 (공모가 기준 배당율 21.41%)

당기순이익은 73억원에서 66억으로 되레 줄었는데, 배당금은 많이 늘어났다는 점이 다소 찝찝함을 자아내고, 2017년에 배당금이 상당히 줄었다는 점에서 수익이 꾸준히 발생할 수 있는 사업 구조인가에 대한 의문을 가지게 되었습니다.

 

2020.12.18.의 공시 내용을 보니, 현금배당금은 500원에 불과하고 주식배당을 2020년 말일 기준으로 11.2% 했다고 합니다.

주식배당의 기준가격은 7,640원이었고, 현금배당의 시가배당률은 6.5% 수준이었습니다.

 

2021.04.경부터 에이리츠는 급격한 주가 상승을 기록했습니다.

최고가는 2021.05.18.에 20,300원까지도 기록했습니다.

그 이유는 2021.04.07.에 코람코전문투자형사모부동산투자신탁 제46호의 수익 실현에 있는 것으로 보입니다.

50억원이었던 최초 투자금의 처분가액이 116억원 가량으로 상승했습니다.

이에 따라 이 금액의 배당 가능성이 높아져 주가 상승의 원인이 된 것으로 보입니다.

 

에이리츠를 장기투자의 관점에서 본다고 했을 때, 부동산 침체기에는 이러한 투자는 수익 또한 부침을 겪을 수 있다는 생각이 듭니다. 현재는 사실상 모든 부동산 자산이 상승하고 있는 상황이라 수익을 극대화하고 있지만, 과연 침체기에 유사한 배당금을 줄 수 있는 현금흐름을 확보할 수 있을지에 대한 의문이 강하게 듭니다. 특히, 2017년에 배당금이 상당히 많이 줄어들었다는 점을 감안한다면...

하지만, 부동산 상승기에 투자하여 수익을 극대화할 수 있는 좋은 리츠라는 생각도 듭니다.

 

개인적으로는 주가가 상당히 급등한 현시점에서 배당이 더더욱 상승할 여력은 크지 않을 것이라 생각되어 신규 투자를 할 생각은 들지 않습니다.