[REITs] 이지스레지던스리츠 주가는 왜 아파트 가격 오른만큼 안 오를까?

  이지스레지던스리츠 소개

 

이지스레지던스리츠는 2020.02.03.에 설립되어 국토교통부에 2020.04.03. 영업인가를 받았습니다.

그리고 코스피에 상장하였습니다.

• 상장일 : 2020.08.05.
• 공모가 : 5,000원
• 주식 수 : 20,600,000주
• 시가총액 : 103,000,000,000원 (1,030억원)

이지스레지던스리츠는 이름에서 알 수 있듯이, 다양한 형태의 주거 부동산을 임대하여 수익을 얻습니다.

  이지스레지던스리츠의 자산 구성 및 자산 가치

1) 이지스레지던스리츠의 자산 구성

이지스레지던스리츠는 자리츠로 3개 리츠를 보유하고 있습니다.

• 이지스 제151호 : 더샵 부평 3,578세대 (매입가 : 630억원)
• 이지스 제331호 : 홍대 코리빙 복합시설 (매입가 : 195억원)
• 이지스 제333호 : 디어스명동 (매입가 : 73억원)

2) 이지스레지던스리츠의 자산 가치

이지스레지던스리츠의 자산 가치를 현재 주가 기준으로 살펴보면 다음과 같습니다.

• 현재가 : 5,070원
• 주식 수 : 20,600,000주
• 시가총액 : 104,42,000,000원 (1,044억원)

반면에, 2020.12.31. 기준 재무제표 상에는 자본총계가 1,081억원입니다.

주가가 재무제표 상 자본금의 오차범위 이내로 들어와 있음을 알 수 있습니다.

 

다만 이 재무제표 상 자본금은 현재 부동산 자산 가격을 충분히 반영하고 있지 못 한 것으로 보입니다.

이지스 제151호를 살펴봤을 때, 더샵 부평을 1600억원으로 1조 아파트를 대출과 함께 매입한 것입니다.

아파트 가격이 10%만 올라도 1000억원의 수익이 생기며, 이는 투자금 1600억원 대비 62%의 상승입니다.

그런데 부평구의 매매가 지수를 살펴보면, 상장 당시인 2020.08.에 평당 1,148만원이던 것이 2021.06.에 평당 1,371만원으로 급등한 상태입니다. 약 19%의 상승이 있었습니다.

1.2조가 아파트 평가액이라면 이지스 제151호는 사실상 투자금 대비 100%가 넘는 수익률을 기록 중입니다.

 

이지스레지던스리츠의 주가 상승이 자산가치를 따라가지 못하는 이유는 향후 기대되는 배당에 있을 것입니다.

언제 처분할지 모르는 부평 더샵의 자산 가치는 폭등하였을지 모르지만, 정작 투자자들이 당장 그 효과를 느낄 수 있는 방법은 임대 수익을 통한 배당인데 임대수익은 자산가치를 한참 못 따라갈 것이기 때문입니다.

이지스 제151호는 민간임대주택에 관한 특별법을 따르는 공공지원 민간임대주택 사업입니다.

• 의무 임대기간 : 8년
• 임대료 상승률 : 연 5% 제한

비록 2022.04.에 준공 예정이라 아직 임대 수익이 발생하지 않는 자산이지만, 향후 임대료의 급격한 상승으로 인한 배당금 상승은 기대하기 힘듭니다. 다만, 전월세 가격의 상승과의 괴리로 인해 당초 예정되어 있던 연5% 인상은 무리없이 받을 수 있을 것입니다.

  이지스레지던스리츠의 배당

이지스레지던스리츠의 당초 예상 배당은 공모가 기준 5.2%로 주당 260원/연을 지급하는 것이었습니다.

실제 배당은 2020.12.에 주당 130원 이뤄졌습니다. 이것은 반기에 대한 배당으로 연간으로 260원이라 환산할 수 있습니다. 사실상 예상 배당과 동일한 배당을 지급한 것입니다.

실제 배당의 시가배당률 또한 5.2%라 볼 수 있습니다.

 

부평 더샵을 핵심 자산으로 보유한 이지스레지던스리츠는 임대수익의 측면에서 안정성이 무척 높지만, 임대료 상승 제한인 5% 그 이상의 수익 증대는 기대하기 어려울 것입니다.