[REITs] NH프라임리츠로 나도 강남 오피스빌딩 소유주

  NH프라임리츠 소개

NH프라임리츠는 상장 당시에 가장 주목 받았던 리츠입니다.

서울역 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 총 4개 오피스를 보유한 리츠이기 때문입니다.

이 당시에 신한알파리츠가 판교 크래프톤타워와 용산 더프라임빌딩 정도를 보유하고 있을 때라 서울의 핵심 중의 핵심 입지에 오피스 빌딩을 보유한 리츠는 눈길을 끌 수 밖에 없었습니다.

 

NH프라임리츠는 공모 당시 다음과 같았습니다.

• 공모가 : 5,000원
• 주식 수 : 18,660,000주
• 시가총액 : 93,300,000,000원 (공모가 기준 933억원)

  NH프라임리츠의 자산 구성 및 수수료

그런데 이 리츠에는 치명적인 약점이 있습니다.

신한알파리츠의 경우에는 판교 크래프톤타워는 지분을 직접 보유중이고, 나머지 빌딩들은 신한 계열의 자리츠를 통해 각각 보유중에 있습니다.

그러나 NH프라임리츠는 NH와 전혀 관계없는 다른 회사 리츠나 펀드의 지분을 보유하고 있습니다.

• 서울스퀘어 - ARA펀드 1종 수익증권
• 강남N타워 - 케이비강남1호리츠 우선주
• 삼성물산 서초사옥 - 현대38호펀드 수익증권
• 삼성SDS타워 - 유경11호펀드 수익증권

신한알파리츠는 사실상 모든 부동산을 직접적으로 보유한 것에 가까운 반면,

NH프라임리츠는 직접적으로 운용에 관여할 수 있는 자산이 없다는 것입니다.

각 자산별로 지분율이 5~10% 정도 밖에 되지 않습니다.

또한 NH프라임리츠에서 매수한 리츠나 펀드는 신한알파리츠에서처럼 수수료를 다 부과한 후 또한번의 수수료를 NH프라임리츠에서 부과하는 형태가 될 것이므로 수수료 또한 더 많을 수 밖에 없습니다.

아래와 같이 실제로도 NH프라임리츠가 신한알파리츠 대비 수수료가 높음을 알 수 있습니다.

• 매입수수료 : (NH / 신한) 1.0% / 0.7%
• 자산보관수수료 : (NH / 신한) 0.06%/연  / 0.008%/연
• 매각기본수수료 : (NH / 신한) 1.0%로 동일
• 일반사무 : (NH / 신한) 70,000,000원/연 / 0.0125~0.0165%/연
• 매각성과수수료 : (NH / 신한) 15% / 10%

  NH프라임리츠의 자산가치

NH프라임리츠에서 자산을 매입한 가격은 다음과 같습니다.

NH프라임리츠를 상장할 당시에 933억으로 가치 산정이 이뤄졌다는 점에서 다소 고평가된 가격으로 상장되었던 것으로 보입니다.

2020년 ~ 2021년 사이 강남의 공시지가 상승률이 14.1%인 점을 감안하면, 지금은 약 1009억 정도일 것으로 추정 가능합니다.

 

NH프라임리츠의 현재가 기준의 자산가치를 살펴보면 다음과 같습니다.

• 현재가 : 4,895원 (2021.06.28. 오후 13시경 기준)
• 주식 수 : 18,660,000주
• 시가총액 : 91,340,700,000원 (약913억원)

재무제표 상에는 자본금은 93억원, 자본잉여금 807억원, 이익잉여금 28억원으로,

자본총계는 929억원입니다.

 

매입가격에 공시지가 상승률을 감안한 가격에 한참 못 미친 자산가치를 보여주고 있습니다.

이에 자산가치 대비해서 주가가 분명히 저평가인 것은 맞습니다.

 

하지만, 주가가 이를 반영하지 못하는 이유는 배당에 있을 수 있다고 여겨집니다.

그래서 NH프라임리츠의 배당을 살펴보았습니다.

  NH프라임리츠의 배당

NH프라임리츠의 배당은 다음과 같이 이루어졌습니다.

• 제1기 (2019년 하반기) : 0원
• 제2기 (2020년 상반기) : 127원
• 제3기 (2020년 하반기) : 119원

연간 배당금을 238~254원으로 볼 수 있을 것입니다.

현재 주가가 4,895원이라는 점을 감안하면 4.8~5.2%의 시가배당율을 보여주고 있습니다.

 

NH프라임리츠 자산의 전체 공실률은 3%로 공실을 모두 임대 놓게 되면 배당이 한층도 높아질 여지는 있을 것으로 보입니다.

하지만, 명확한 배당 인상 추세를 보여주지 못한다면 주가 상승에 방해가 되는 요소가 분명될 수 있다고 보입니다.