[REITs] 신한알파리츠는 곧 수도권 핵심입지 부동산

  신한알파리츠 소개

우리나라 부동산 리츠 중 최고 우량주라고 할 수 있는 종목은 바로 신한알파리츠입니다.

공모 당시에 100%를 국민은행, 신한리츠운용 등에서 보유하고 있었으나, 이 중 60%가량을 일반공모로 상장했습니다.

• 최초 상장일 : 2018.08.08.
• 공모가 : 주당 5,000원
• 모집 주수 : 22,800,000주
• 모집 총액 : 114,000,000,000원 (1,140억원)
• 공모가 기준 시가총액 : 190,530,615,000원 (1,905억원)

개인적으로 신한알파리츠에 관심을 가졌던 계기는 판교에 아파트를 사고 싶으나 자금이 부족해 사지 못하던 시점에 신한알파리츠가 판교크래프톤타워를 기반으로 한 리츠로 상장한다는 기사를 보면서입니다.

아파트 가격이 폭등하고 있던 시기에 상장되었던만큼 청약경쟁률도 4.32 : 1로 리츠 치고는 상당히 높았습니다.

 

현재의 신한알파리츠는 상당히 몸집이 커져서 상장 당시와는 또 다른 모습입니다.

• 현재가 : 8,130원 (2021.06.25. 종가 기준)
• 시가총액 : 4,260억원 (출처 : FnGuide)

주가는 60% 가량 상승했는데, 시가총액은 그 이상 늘어났습니다.

그 이유는 신한알파리츠에서 추가 자산을 매입할 때, 부채도 일으키지만 유상증자를 통해서 투자금을 조달하기도 하기 때문입니다.

  신한알파리츠의 자산 구성

신한알파리츠는 처음에 판교역 바로 앞에 위치한 판교 크래프톤타워 뿐이었습니다.

신한알파리츠에 대한 투자는 곧 판교 부동산 투자라고 할 수 있었습니다.

하지만, 지금은 다양한 투자를 통해 규모가 확장되어 신한알파리츠에 대한 투자는 수도권의 핵심입지에 대한 부동산 투자라고 해도 과언이 아닙니다.

 

아래 보이듯이 신한알파리츠는 판교(판교크래프톤타워), 용산(더프라임타워), 광교(대일빌딩), 종로(트윈시티 남산, 신한L타워), 역삼(삼성화재역삼빌딩)에 부동산을 보유하고 있습니다. 이런 핵심입지 부동산은 리츠가 아니고서는 사실상 일반인들이 투자하기 힘든 대상입니다.

꼬마빌딩 건물주를 꿈꾸는 부동산 투자자들이 많은데, 입지분석, 공실 걱정, 세금 걱정 등을 피하고 싶다면 신한알파리츠는 더 없이 좋은 대안이라 할 수 있습니다.

 

이 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 판교 크래프톤타워에 대해서 간단히 살펴보겠습니다.

• 준공일 : 2018.03.
• 층수 : 지하7층, 지상 15층
• 연면적 : 30,128평
• 주요 임차인 : 크래프톤, 네이버, 스노우, MUJI, 워크앤올, 신한금융투자, 신한은행

위치는 판교역 바로 앞에 위치해 있습니다.

  신한알파리츠의 배당금과 임대수익

2020.04.의 투자설명서에 따르면, 신한알파리츠의 주당 배당금은 다음과 같을 예정입니다.

1기가 반년을 나타내는 것이므로 2기를 더하여 연간 배당금을 계산할 수 있습니다.

주2)와 같이 당초 신한알파리츠의 상장과 함께 제시했던 예상 배당금에 다소 못 미치는 결과를 보여주고 있다는 점에서 이 예상 배당금은 어디까지나 참고용으로 사용해야할 것입니다.

각 건물별 임대율, 임대 및 관리수익은 다음과 같습니다.

• 판교 크래프톤타워 : 임대율 100%, 임대료 68,000원/평, 관리비 27,000원/평
• 용산더프라임타워 : 임대율 99%, 임대료 58,000원/평, 관리비 30,000원/평
• 광교 대일빌딩 : 임대율 96.7%, 임대료 93,000원/평, 관리비 39,000원/평

임대율이 100%에 가깝다는 것은 임대료가 안정적으로 지급될 것이라는 장점도 있는 반면, 임대료가 급격히 증가할 가능성이 낮다는 의미도 될 것입니다.