[REITs] 이지스밸류리츠로 시청역 오피스빌딩과 여주 쿠팡물류센터 투자를 함께

  이지스밸류리츠 소개

이지스밸류리츠는 이지스자산운용에서 운용하는 상품으로, 시청역 앞 태평로빌딩을 보유한 리츠입니다.

이지스자산운용은 부동산 투자를 전문으로 하는 자산운용사로 그 전문성에서는 다른 리츠들을 압도하는 것으로 보입니다.

이지스밸류리츠가 상장된 상황을 보면 아래와 같습니다.

• 상장일 : 2020.07.16.
• 공모가 : 5,000원
• 주식 수 : 23,700,000주
• 시가총액 : 118,500,000,000원 (1,185억원)

임차인은 가장 큰 비율을 차지하는 CJ대한통운부터, 보람상조, 삼성전자, 삼성생명, 현대해상화재보험 등이 있습니다.

2020.06. 투자설명서

공실률이 면적 기준으로 5.5% 가량 된다는 점은 주목할만한 듯 합니다.

이는 향후 배당 증가를 기대할 수 있는 요소이기 때문입니다.

  이지스밸류리츠의 자산 구성 및 자산 가치

1) 이지스밸류리츠의 자산 구성

이지스밸류리츠는 시청역 바로 앞에 있는 태평로 빌딩만을 자산으로 가지고 있습니다.

태평로 빌딩에 대해서 조금 들여다보면 아래와 같습니다.

• 위치 : 서울시 중구 세종대로 73
• 대지면적 : 2,893.4m2 (875.3평)
• 연면적 : 40,001.8m2 (12,100.5평)
• 층수 : 지하 6층 ~ 지상 26층
• 준공년도 : 1997년
• 매입가 : 3,025억원 (2020.06. 매입)
• 평가액 : 3,426억원 (2020.08. 기준)

이지스밸류리츠에서는 태평로 빌딩 인근에 서소문빌딩 재건축이 준공되는 2025년말 이후에 삼성의 금융계열사 이전이 예상되어 임차 수요 확대가 긍정적 영향 미칠 것이라 하지만,

개인적으로 보기엔 삼성생명, 삼성전자 등 삼성 계열사들이 6.1%를 차지한다는 점에서 단기적으로는 삼성 계열사들이 한꺼번에 임대차 계약을 만료하고 빠져나가는 악영향이 있을 수 있다는 생각이 듭니다.

하지만, 2025년말이면 아직 4년 이상 남은 시점이라 현재에 영향을 미칠 요소는 아닐 것입니다.

 

현재 이지스 로지스틱스 리츠를 통해 2021.04.24.에 여주점봉물류센터를 매입했습니다.

수익증권 담보대출로 재원을 조달하였고, 자산가격(=매입가격)은 870억원입니다.

여주점봉물류센터는 상온동과 저온동으로 나뉘는데, 상온동은 전체가 쿠팡에 2026.05.까지 임대차 계약 체결 완료 되어 있습니다. 저온동은 부강물류와 건물 사용승인일로부터 8년 계약으로 임대차 계약 체결 예정입니다.

 

2) 이지스밸류리츠의 자산 가치

이지스밸류리츠 전체 자산 가치를 현재 주가를 기준으로 살펴보면 다음과 같습니다.

• 현재가 : 5,650원
• 주식 수 : 23,700,000주
• 시가총액 : 133,905,000,000원 (1,339억원)

재무제표 상으로는 자본총계가 1,548억원으로, 주가가 자본총계 대비 13.5% 가량 낮습니다.

주가가 13.5% 정도 저평가 되어 있다고 볼 수 있을 것입니다.

 

하지만, 리츠의 주가는 자산가치와 함께 배당에도영향을 받으므로 배당 또한 살펴보도록 하겠습니다.

  이지스밸류리츠 배당

이지스밸류리츠는 회계결산일이 매년 2월 말일과 8월 말일로, 그간의 배당금은 다음과 같습니다.

• 제2기 (2020.08.) : 60원 (공모가 기준 연환산 2.4%)
• 제3기 (2021.02.) : 151원 (공모가 기준 연환산 6.04%)

2기에 주당 60원이던 것이 151원까지, 거의 2.5배 가량 배당금이 증가한다는 점이 무척 의미가 크게 다가옵니다.

배당이 2기에 무척 적었던 것은 이지스밸류리츠가 상장할 즈음의 공실이 총 4만m2 중 2221.3m2인 데서 찾을 수 있습니다.

이지스밸류리츠의 현재 주가를 기준으로 한 시가배당률은 다음과 같습니다.

• 현재가 : 5,650원
• 배당금 : 120 ~ 302원
• 시가배당률 : 2.12 ~ 5.35%

향후 공실률이 줄어들면 배당이 증가하며, 주가를 부양할 수 있지 않을까 생각합니다.

 

또한 이지스밸류리츠는 임대료를 통한 수익 뿐만 아니라, 물류센터의 중단기 매각차익을 통한 수익 또한 계획하고 있습니다. 이는 불확실성이 많고 계획에 불과하기에 참고용으로 기록해두려합니다.