주택 임대 사업자 전세 보증 보험 의무 가입 / 전세 보증 보험 의무 면제되는 경우

임대 보증금 (전세) 보증 보험

전세 보증보험은 주로 임대인이 임대 만료에도 불구하고 다음 임차인을 구하지 못하거나 역전세 (전세가 하락)로 인해서 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하여 임차인이 드는 보험이었습니다. 그런데 전세가가 급등하고 금리가 오르면서 임차인들의 부담이 커지면서, 높은 전세가의 매물들이 소화되지 못하는 상황이 왔습니다. 그러면서 임대 사업자의 경우에 2021.08.18.부터 전세 보증 보험 의무를 가지게 되었습니다. 전세 보증 보험 의무는 등록임대주택 전체에 대해 시행되었으나, 2021.09.14. 을 기점으로 개정법안이 공포되어 전세 보증 보험 의무를 가지지 않는 경우를 규정해서 의무를 다소 완화했습니다. 최종적인 임대 사업자의 전세 보증 보험 의무에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주택 임대 사업자 전세 보증 보험 의무

주택 임대 사업자의 전세 보증 보험 의무 가입은 민간임대주택에 관한 특별법 (약칭 : 민간임대주택법) 제49조 (임대보증금에 대한 보증)에 설명되어 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 (약칭 : 민간임대주택법)
제49조 (임대보증금에 대한 보증)
① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.
1. 민간건설임대주택
2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)
4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택
(중략)
⑦ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니할 수 있다.
1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조 제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우
2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의 2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우
3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우

주택 임대 사업자 보증 보험 가입 의무 면제되는 경우

위의 민간임대주택법의 내용에 적힌 내용을 정리해보면 다음과 같습니다.

일반인들이 하는 임대 사업은 제49조 1항 4호에 해당하는 민간매입임대주택이 대부분일 것이고, 임대 보증금(전세금 또는 반전세/월세의 보증금)에 대한 보증 보험 가입 의무가 있습니다. 그런데, 제49조 7항에 임대 보증금에 대한 보증 보험 가입 의무 예외 사항들이 명시되어 있습니다. 예외는 다음과 같습니다.

• 임대보증금이 주택임대차보호법에 따른 최우선변제 금액 이하이면서, 임차인이 보증 보험 미가입에 동의한 경우
• 임대 사업자가 LH나 SH에 임대해서, 임대한 기관에서 보증 보험을 가입한 경우
• 임차인이 전세금 반환보증보험에 가입하고, 임대 사업자가 보증 보험료를 모두 지급한 경우

*법적 최우선변제 금액

지역	최우선변제 금액
서울	5,000만원 이하
수도권 과밀억제권역	4,300만원 이하
용인, 세종, 화성, 김포 등
기타 지역	2,000만원 이하