[국내REITs] 신한알파리츠 매수 타이밍?! 2022.05.09. (줍줍, 고배당주, 5% 특판 적금)

신한 알파 리츠 매수 타이밍?!

1. 신한알파리츠의 시가배당률

1) 신한알파리츠 배당금

신한알파리츠의 배당금은 가장 최근에 반기당 177원이었습니다. 그러나, 우리는 그다음 반기에 지급될 배당금을 예상할 수 있는 보고서를 알고 있습니다. 바로 신한 알파 리츠의 월간보고서입니다. 가장 최근 보고서가 4월 월간보고서입니다.

여기에는 과거에 예상 지급 배당금과 실지급 배당금을 모두 나타내놓고 있습니다. 2022.06. 에 지급될 배당금은 190원으로 예상하고 있습니다. 연간으로는 380원이 됩니다.

 

2) 신한알파리츠 현재가와 시가배당률

그러면 이번에는 신한 알파 리츠의 현재가를 살펴보겠습니다. 신한 알파 리츠는 오늘 (2022.05.09.) 종가 기준으로 7630원입니다. 380원의 연간 배당금을 가정했을 때 4.98%의 시가배당률입니다. 저는 배당주식을 통해서 대출이자를 헷지해나가는 식의 투자를 하고자 하고 있습니다. 그러면 신한 알파 리츠의 4.98% 배당금은 그만큼의 제 이자를 갚는 데 쓰일 것입니다.

예를 들면 아래와 같습니다. 신한알파리츠의 배당금이 연간 49,780원이라고 했을 때, 배당세를 제하면 42,114원을 실 수령하게 될 것입니다. 42,114원은 주택담보대출의 경우 3.86%인 제 주택담보대출 이율을 기준으로는 1,091,033원을 중도 상환한 것과 같은 효과를 가져오게 됩니다. 배당을 지급받아서 그걸로 대출 이자를 갚으면 되니깐요.

배당금으로 대출 이자를 지급할 뿐만 아니라, 자산 가치의 증가에 따라 배당금도 늘어날 것입니다. 그래서 장기적으로 투자를 해둔다면 100만원 신한 알파 리츠 투자가 단순히 109만 원 정도를 갚는 효과를 줄 뿐만 아니라, 스스로 증식해서 더 많은 돈을 갚은 효과를 가져다줄 것입니다.

	시가배당률 (이자율)	투자금 (중도상환금)	연 배당금 (연 이자)	세후 연 배당금
신한알파리츠	4.98%	1,000,000원	49,780원	42,114원
주택담보대출	3.86%	1,091,033원		42,114원

 

2. 신한알파리츠의  대출과 임대차 계약

1) 신한알파리츠의 대출 만기 시점과 이율

월간보고서에 두 가지 눈에 띄는 점이 있습니다.

첫째는 신한알파리츠의 대출 만기 시점과 이율입니다.

아래 그래프를 봤을 때, 2023년에만 3500억 원가량이 만기 시점이 도래한다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 이 대출들은 대출 금리가 2.5~2.9%입니다. 현재의 대출 금리는 주택담보대출도 4%가 넘고 있습니다. 그런 상황에 저 대출들을 연장하게 되면 2배에 가까운 대출 이자가 비용으로 나갈 것으로 보입니다. 2025~2026년은 금리가 어떻게 될지 모르기 때문에 아직은 먼 얘기 같습니다. 하지만, 2023년의 대출 만기는 손익에 타격으로 다가올 수 있는 충분한 여지가 있다고 보입니다. 이 때도 과연 신한 알파 리츠가 배당금을 계속해서 늘려나갈 수 있을지, 또는 최소한 유지할 수 있을지 지켜봐야 할 것입니다.

2) 신한알파리츠의 임대 만기

신한 알파 리츠의 임대만기 시점을 살펴보면 2023년부터 면적이 무척 늘어납니다. 물론, 지금 강남을 비롯해서 오피스에 대한 수요에 비해 공급이 턱없이 부족해 공실율이 0%대라는 기사도 있습니다. 하지만, 임차 중인 특정 회사가 사옥 이전을 위해 대규모 이전을 하게 되면 그 면적을 모두 한꺼번에 채울 수 있을지는 알 수 없습니다. 과거에 삼성생명 서초사옥에서 삼성 특정 계열사가 종로 쪽으로 대거 이동을 하면서 공실이 장시간 있었다는 소문도 있었습니다. 서초사옥만큼 알짜 입지임에도 공실이 날 수 있다는 점을 알 수 있습니다.

하지만, 이는 크게 우려할만한 요소는 아닐 것이라 생각합니다. 판교 크래프톤 타워 이외에 신한 알파 리츠에서는 포트폴리오를 다변화했기 때문에 특정 건물에서 설령 공실이 나더라도 어느 정도 다른 빌딩에서의 수익이 이 손해를 희석시켜줄 것이라 생각하기 때문입니다.