[부동산] 아파트 매수의 7단계 (정태익, 부읽남, 부동산 읽어주는 남자)

아파트 매수

올해 들어 아파트 매수에 대한 분위기가 무척 가라앉아서 아파트를 언제 사야 할지 조마조마해하던 무주택자들이 아파트 매수에 대한 관심을 끊고, 영끌로 아파트를 매수한 이들을 가여워하거나 고소해합니다. 아파트 가격 하락장이 언제까지 이어질지는 모르지만, 적어도 세계가 경기가 회복하여 대한민국의 경제가 발전할 것이라는 믿음이 있다면 부동산 가격이 오를 것에 반드시 대비해야 할 것입니다. 그 첫 단계가 바로 아파트를 매수하는 단계에 대해 아는 것입니다. 계약서에 사인을 하고 잔금을 치르는 것은 돈만 있다면 얼마든지 가능하지만, 그 앞의 준비단계들이 무엇보다 중요할 것입니다. 그 단계들에 대해 하나하나 알아보도록 하겠습니다.

1단계)  중개사 검색, 전화

네이버 부동산을 통해서 관심 있는 지역의 매물을 찾아보면, 각 매물의 하단에 이 매물을 등록한 공인중개사가 나타나 있습니다. 연락처와 주소가 모두 표시되기 때문에 전화 또는 문자 연락을 통해서 약속을 잡고 방문하면 됩니다.

이때 주의할 점은, 한 지역에서 한 명의 공인중개사만 연락하고 만나지는 말라는 점입니다. 각 공인중개사는 가지고 있는 중개하고 있는 매물이 다르고, 공인중개사에 따라서 투자에 대한 다른 지식과 관점을 가지고 있기 때문에 여러 사람에게 다양한 이야기와 다양한 매물을 소개받는 것이 좋기 때문입니다.

2단계) 사전 준비

공인중개사와의 약속 장소에 가기 전에 그 지역에 대한 조사를 해야 합니다. 지역 호재는 많은 부동산 도서들이 소개하고 있고, 인터넷 카페나 블로그에도 많은 투자자들이 조사 내용을 정리해서 올리기 때문에 그 내용들만 잘 읽어보고 스스로 종합해본다면 충분한 지식을 가지고 약속 장소에 나갈 수 있을 것입니다.

3단계) 현장 조사

매수하려는 아파트가 있는 곳에 직접 가서 현장을 살펴보는 것을 임장이라고 합니다. 임장은 매수 전에 최소한 3번은 해야 합니다. 특히 그 3번은 다른 요일, 다른 시간대에 방문하는 것이 좋습니다. 낮과 밤의 분위기가 가로등이나 네온사인 때문에 상당히 다른 지역들도 있기 때문에 그 지역의 분위기를 충분히 알고자 한다면 다른 시간대와 요일에 방문하는 것이 좋습니다.

4단계) 매수 물건 확정

한 번만에 너무 섣부르게 부동산 매수를 결정하는 사람들이 있는 반면에, 계속해서 지역 공부를 하고, 임장을 다니면서 결국 매수 결심을 하지 못하는 사람들이 있습니다. 매번 갈 때마다 아파트 가격이 내려가면 조금만 더 쌀 때 사겠다고 생각하고, 아파트 가격이 올라가면 너무 비싸니까 떨어지면 사겠다고 생각하곤 합니다. 현재 사려는 매물이 본인의 상황에 맞는 최고의 매물일 가능성은 낮습니다. 하지만, 과연 그 최고의 매물이 본인 눈앞에 다가오더라도 그것이 최고의 매물이라는 것을 알아볼 수 있을지에 대해서도 생각해야 합니다. 최고의 매물을 놓치고서야 그것이 최고의 매물이었다는 것을 알아채고 아쉬워하며 자책하기 마련입니다. 그렇기 때문에 너무 최고 저점에 사겠다는 마음은 내려놓는 것이 필요합니다.

5단계) 중개수수료 협상 및 가계약금 송금

매수 물건을 확정하고 나면, 공인중개사가 가계약 조건을 내밀며 최대한 빨리 가계약금을 송금하기를 재촉합니다. 하지만 가계약금을 송금하기 전에 반드시 해야 할 것이 두 가지 있습니다.

• 중개수수료 협상
• 계약의 기본적인 사항 합의

중개수수료는 매매 시 9억 원 이상의 경우, 임대차 계약 시 6억 원 이상인 경우 상한 요율 내에서 협의하게 되어 있습니다. 그렇기 때문에 가계약금을 송금하기 전에 반드시 중개수수료를 협의해야 합니다.

가계약금 송금 전에 합의해야 할 계약의 기본적인 사항은 아래와 같은 사항들이 있습니다.

• 매매 일자
• 계약금 입금일
• 수리 범위
• 기본적인 특약 사항

6단계) 계약서 작성 및 계약금 송금

이 단계에서는 가계약 시에 합의 본 사항이 계약서에 똑바로 적혀 있는지를 확인하고, 계약서에 보완할 사항이 있으면 협의해야 합니다. 하지만, 가계약에서 합의 본 사항을 바꾸거나 새로운 요구조건을 합의 보고자 한다면 계약 파기 사유가 되고, 배액 배상에 따라 계약금을 잃을 수도 있으니 주의해야 합니다. 계약서는 당일 수정하면 시간이 지체되는 번거로움이 있고 자세히 검토하기도 힘들기 때문에 하루 이틀 전에 공인중개사에게 초안을 보내줄 것을 요청해서 수정했으면 하는 부분을 미리 알리면 됩니다.

계약금을 송금할 때는 가계약금을 제외한 계약금을 송금하면 됩니다. 계약금은 통상적으로 전체 매매 금액의 10%로 책정합니다.

7단계) 중도금 및 잔금 납부

일반적으로 중도금 없이 계약금 이후 바로 잔금을 치르는 경우가 많습니다. 이 때는 주의해야 할 점이, 계약금만 지급했을 때는 계약이 파기 가능한 상태라는 점입니다. 매도자가 계약을 파기한다면 받은 계약금을 돌려주고, 계약금만큼을 매수자에게 배상한다면 계약 파기가 가능합니다. 매수자가 계약을 파기한다면 계약금을 포기하고 계약 파기가 가능합니다.

하지만, 매수자가 중도금을 지급하게 되면 중도금을 지급한 시점으로부터는 이 계약이 파기가 불가능합니다. 그렇기 때문에 계약 파기의 가능성이 걱정될 때는 중도금을 지급하는 것이 좋습니다.

잔금 시점은 통상적으로 계약서를 작성한 시점으로부터 2,3개월 내로 정하게 되지만, 때로는 6개월 이상까지 벌어지기도 합니다.