재건축과 재개발의 차이 / 아파트 재건축 진행과정 (추진위, 조합설립, 사업시행인가, 관처인가)

아파트 재건축 진행과정

재건축과 재개발의 차이

재건축과 재개발. 구분을 잘하지 못하고, 혼용해서 사용하시는 분들이 많습니다. 하지만, 재개발과 재건축은 결과적으로 신축 아파트가 생긴다는 점만 같을 뿐, 그 앞의 과정은 완전히 다릅니다.

재건축은 보통 아파트 재건축이라고 불립니다. 아파트 재건축은 기반시설이 기본적으로 갖춰져 있어서 아파트만 새로 짓는 개념이 강합니다. 아파트 재건축을 하기 이전부터 아파트에 필요한 전기, 수도, 인접 도로 등이 갖춰져 있기 때문입니다. 반면에, 재개발은 아파트도 때론 포함되기도 하지만 주로 빌라(다세대), 다가구, 단독주택이 주를 이룹니다. 재개발을 위한 구역으로 지정된 재개발 구역은 땅의 면적 대비해서 적은 수의 사람들이 살고 있기 때문에 기반시설이 제대로 갖춰져 있지 못합니다. 그렇기 때문에 기반시설을 구축하는 것까지를 모두 포함한 것이 재개발입니다.

 

 

아파트 재건축 진행과정

재건축과 재개발 중 이번에 알아볼 것은 아파트 재건축의 진행 과정입니다. 재건축 아파트 하면 최근에 분양한 둔촌주공아파트와 은마아파트를 떠올립니다. 이들이 재건축 아파트라고 불리는 이유는 재건축 정비구역이라고 공식적으로 지정이 되었기 때문입니다. 재건축 정비구역 지정 전후 과정을 살펴보도록 하겠습니다.

1. 정비 기본계획 수립 - 시장 또는 도지사가 도시주거환경정비기본계획을 10년마다 수립하고, 5년마다 변경
2. 재건축 안전진단 - 기장, 군수가 현지조사 후 안전진단기관 (안전진단전문기관, 한국건설기술연구원, 한국시설안전기술공단)에 의뢰해 30일 이내 안전진단결과보고서 제출받아 재건축 시행 여부 결정
3. 정비구역 지정 - 정비 계획을 결정해서 정비구역으로 지정
4. 조합설립 추진위원회 - 토지소유자 1/2 이상의 동의 받아 추진위원회 설립
5. 조합설립인가 - 소유자의 3/4, 토지면적 기준 토지소유자 2/3, 동별 1/2의 동의 받아 조합설립
6. 시공사 선정 - 경쟁입찰로 시공사 선정하되, 2회 이상 유찰된 경우 수의계약
7. 건축 심의
8. 사업시행인가 - 토지 소유자 1/2, 토지면적 기준 토지소유자 1/2 이상의 동의 받아 사업시행계획인가 신청하여 60일 이내 시장, 군수 등이 인가 여부 결정
9. 종전자산평가 (=감정평가)
10. 조합원 분양
11. 관리처분인가 - 관리처분계획의 1/2 이상 동의 후 30일 공람하고, 관리처분계획 인가 신청하여 30일 이내 인가 여부 결정 (타당성 검증시 60일 이내)
12. 이주 및 철거 - 기존 건축물에 대한 물건조서(연면적, 실측평면도, 주요마감재 등), 사진, 영상 자료 만든 후, 건축물 해체 허가 신청서 제출하여 허가. 그 후 건축 해체공사 착공신청서 제출, 해체공사감리자 지정, 건축물 해체공사 완료신고 또는 멸실신고
13. 일반분양
14. 준공 및 조합 청산

서울 외 지역의 재건축 진행 과정

한가지 지역별로 다른 것은 시공사 선정 시점입니다. 서울의 경우에는 사업시행인가를 받고 시공사를 선정하고, 그 외 지역은 조합설립인가 후 시공사 선정을 합니다. 그러면 다음과 같을 것입니다.

서울의 재건축 진행 과정

 

재건축의 진행 과정 관련해서 참고할 수 있는 웹사이트 링크 걸어둡니다.

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=1170&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1&search_put= 

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