주택 임대 사업자의 의무와 혜택 (장기임대등록주택)

주택 임대 사업자

주택 임대는 국가가 하면 저렴한 가격에 국민에게 복지의 관점에서 주택을 임대하면 좋겠지만, 국가에서 그만큼의 세금을 사용하여 수많은 임대 주택을 제공할 수가 없기 때문에 국가를 대신하여 민간에서 임대 사업을 통해서 다른 국민들에게 임대 주택을 제공하는 것입니다. 이렇게 국가에서 제공해야 할 복지를 주택 임대 사업자들이 대신해 주는 것이기 때문에 이것을 장려하기 위해서 국가에서는 주택 임대 사업자들에게 의무를 부여하는 동시에 세제 혜택을 부여합니다. 이런 주택 임대 사업 주택에는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택이 있습니다. 그중에서 가장 일반적인 민간매입임대주택의 의무와 혜택에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주택 임대 사업자 의무 및 혜택

주택 임대 사업자 의무와 혜택이 주어지기 위해서는 보유한 주택을 단기 또는 장기 임대 사업 등록을 해야하는데, 단기 임대 사업 등록은 제도가 사라졌고, 이제는 장기 임대 사업 등록만이 가능합니다. 그러면 주택 임대 사업자가 보유한 주택 중에서 장기 임대 사업 등록이 된 주택에 대해서만 주택 임대 사업자 의무와 혜택이 부여됩니다. 장기 임대 사업 등록을 하게 되면 주어지는 의무를 먼저 살펴보도록 하겠습니다.

주택 임대 사업자의 의무

주택 임대 사업자가 보유한 주택을 장기 임대 사업 등록을 하게 되면, 다음과 같은 의무가 부여됩니다.

• 임대사업자 설명 의무
• 표준임대차계약서로 계약하고, 임대차 계약한 날 또는 계약 변경한 날로부터 3개월 이내 시,군,구청에 (변경) 신고
• 임대차기간 만료 6개월 ~ 2개월 전까지 임차인과 합의 갱신 / 임차인에게 갱신거절 통지 하지 않으면 동일 조건으로 재임차한 것으로 간주
• 임차인의 의무 위반, 임대차 계속하기 어려운 사유가 없이는 임대 사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차 계약을 해제 /해지 / 재계약 거절 불가
• 임대의무기간(10년) 동안 폐업 불가
• 전월세의 이전 임대차계약 대비 5% 인상 상한 (기존 임차인뿐만 아니라, 신규계약도 해당)
• 임대료 증액 후 1년 이내 증액 청구 불가
• 임대인이 임대차 계약기간 1년을 요구 불가하고 2년으로 적용받지만(2년 단위 5% 인상 가능), 임차인이 계약기간 1년 요구할 경우 유효 (1년 단위 5% 인상 가능)
• 보증보험 가입 의무
• 소유권 등기상 부기등기 의무

위 사항들을 주택 임대 사업자가 준수하지 않으면 임대 주택 당 3천만 원의 과태료가 부과됩니다. 주택 임대 사업자의 과태료 제척기간은 5년으로, 5년이 경과한 위반사항은 과태료를 부과할 수 없습니다.

주택 임대 사업자의 혜택

주택 임대 사업자는 의무가 있는 만큼 혜택도 있습니다. 공공에 임대 물량을 제공하는 역할을 하는 주택 임대 사업자들에게 그에 마땅한 혜택을 주어 이것을 장려하는 것입니다. 주택 임대 사업자 혜택들에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

	전용면적 (m2)
	< 40	40 ~ 60	60 ~ 85
취득세	면제		50% 경감	- 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 - 2024.12.31.까지 취득세 감면 신청분만 해당 - 공동주택 신축이나 공동주택/오피스텔 최초 분양한 경우
재산세	면제	75% 경감	50%경감
종부세 합산 배제	공시가격 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 (2018.09.14. 이후 조정대상지역 신규 취득 주택은 해당사항 없음)
임대 소득세	- 1호 임대하면 75%, 2호 이상 임대하면 50% 감면   *기준시가 6억원 이하, 국민주택규모 이하 - 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율/기본공제 혜택   *필요경비율은 등록하면 60% 미등록하면 50%    기본공제는 등록하면 400만원, 미등록하면 200만원
양도소득세	- 기준시가 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하면 중과배제 - 거주주택 비과세 1회 적용   *거주기간 2년 이상, 거주주택 외 모든 주택 임대, 기준시가 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하