주택연금이란?? (주택연금 장점, 가입 요건, 월 지급액, 집은 있는데 현금흐름/생활비가 없을 때, 주담대?)

주택연금이란??

개인연금과 퇴직연금에 대해서만 흔히들 알고 있지만, 주택연금에 대해서는 아직도 알지 못하는 분들이 많습니다. 주택연금은 보유하고 있는 주택을 담보로 연금을 수령하는 방법입니다. 보유하고 있는 주택을 일종의 연금 납입금으로 간주해주는 것입니다. 주택연금은 무척 매력적인 연금입니다. 어떤 점에서 그렇게 매력적인지 주택 연금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

주택연금의 장점

1) 평생 부부 모두에게 거주 보장

주택을 보유하고 주택연금을 신청한 소유자가 주택연금을 통해 연금을 수령하면서도 해당 주택에 그대로 거주할 수 있습니다. 이는 소유자(주택연금 신청자)가 사망하더라도 배우자에게도 동일하게 유지되는 권리입니다.

2) 부부 중 1명 사망에도 연금 감액 없음

부부 중 어느 한쪽이 먼저 사망할텐데, 주택 소유자가 먼저 사망하더라도 배우자가 기존에 받던 연금을 연금 삭감 없이 그대로 받을 수 있습니다.

다만, 제약사항이 아래와 같이 있습니다.

- 주택연금 설정 이후 이혼한 배우자는 연금 수령 불가

- 주택연금 설정 이후 재혼한 배우자는 연금 수령 불가

 

 

 

3) 국가가 보증

사기업이 설계한 연금은 해당 기업의 재무 사정이나 파산으로 인해 연금 지급에 대해 애를 먹을 수 있겠지만, 주택연금은 국가가 보증하고 공기업인 한국주택금융공사가 운용하기 때문에 연금 지급 중단이 있을 수 없습니다.

4) 연금 수령 후 잔액에 대해 상속인에게 유리한 방향으로 처리

연금은 일반적으로 연금 수령액이 연금 납입액에 못 미치더라도 환급해주는 것이 없습니다. 물론 반대로 연금 수령액이 연금 납입액을 넘어서더라도 추가로 돈을 청구하지 않습니다.

주택연금은 연금 수령액이 연금 납입액에 못 미치면, 주택 가격과 연금 수령액의 차액만큼을 상속인에게 환급해줍니다. 반대로 연금 수령액이 연금 납입액을 넘어설 때는 일반적인 연금처럼 추가로 돈을 청구하지 않습니다. 그렇기 때문에 일반적인 연금에 비해서 유리한 측면이 있습니다.

요약하면 다음과 같습니다.

① 연금 지급 총액 > 주택 가격 → 초과분 청구하지 않음

② 연금 지급 총액 < 주택 가격 → 미달분 상속인에게 지급

* 이 때의 연금 수령액은 대출로 간주하여 (기준금리 + 가산금리)가 연금지급총액에 포함됨.

  연금지급총액 = 월지급금 누계 + 수시인출금 + 보증료 (초기보증료, 연보증료) + 대출이자 (앞의 사항들에 대한 이자)

 

주택연금을 수령하던 부부가 사망 후에 상속인은 연금지급총액을 한국주택금융공사에 납입하고 주택을 상속 받을 수도 있습니다.

 

 

주택연금의 가입 요건

주택연금의 가입 요건은 다음과 같습니다.

- 부부 중 1인 만 55세 이상

- 부부 중 1인 대한민국 국민

- 부부 기준 공시가 9억원 이하 주택 소유자 (다주택자라도 공시가 합산가격 9억원 이하면 가입 가능)

- 공시가 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 매도 시 가능

주택연금 대상 주택

- 공시가격 9억원 이하 주택

- 지자체에 신고된 노인복지주택

- 주거목적 오피스텔

- 상가주택의 경우 전체 면적 중 주택 차지 면적이 1/2 이상인 경우

 

 

주택연금의 월 지급 금액 예시

주택연금을 신청하게 되면 매달 지급되는 연금이 어느 정도 되는지 궁금하실겁니다. 각자 상황에 따라 연금 지급액은 다릅니다. 나이와 담보물에 따라 지급액이 달라지는 것입니다. 한국주택금융공사의 홈페이지(https://www.hf.go.kr/hf/sub03/sub02.do)에서는 해당 데이터를 입력해서 시뮬레이션 해볼 수 있도록 하고 있습니다.

아래는 종신지급방식, 정액형으로 일반주택을 주택연금으로 신청했을 경우에 지급되는 대략적인 월 지급 금액입니다.

 

 

주택연금의 유의사항

- 주택연금 시 한국주택보증공사에서 1순위 근저당권 설정

- 부부 외 소유 주택을 담보로 할 수 없음

- 주택연금 신청 시 초기 보증수수료(1~1.5%)와 연 수수료(0.75~1.0%)가 있음