<구만수 박사, 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법>
구만수 박사가 쓴 책인 <구만수 박사, 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법>을 읽게 되었습니다. 상당히 원론적인 얘기이지만, 과거의 사례를 면밀히 분석하여 향후 부동산 가격 상승과 하락의 지표로 삼을 수 있는 부분을 적어뒀습니다. 구만수 박사가 가장 중점에 두는 것은 "통화량"으로 보입니다. 통화량 (화폐)가 늘어남에 따라 화폐의 가치가 줄어들고, 결국 부동산 가치가 그대 로이더라도 화폐 가치의 하락 때문에 이 동일한 부동산을 사는 데 더 많은 돈을 지불해야 한다는 것입니다.
부동산 가격 상승 지표 (신호)
부동산 가격에 화폐량이 가장 주요한 요소라고 했을 때, 부동산 가격 상승의 지표로 삼을 수 있는 신호들은 다음과 같다고 합니다.
- 금리 인하
- LTV와 DTI 완화
- 국채 회수
- 세금 인하
- 지급준비율 인하
- 재할인율 인하
- 재정 지출의 확대
금리인하는 수요자들의 부담을 줄여줌으로써 대출로 시중 통화량이 확대되고, LTV와 DTI 완화도 대출 한도를 줄여서 수요자들이 받을 수 있는 대출 한도가 늘어나 대출로 시중 통화량이 확대되고, 국채 회수는 국채 판매 가격만큼을 시장에 되돌려주게 되므로 시중 통화량이 확대되고, 세금을 인하하면 시중 통화량으로부터 국가가 빨아들이던 것을 줄이니 통화량이 확대되고, 지급준비율 인하는 은행에서 보관하고 있어야 하는 현금을 줄여줌으로써 대출총량을 늘리게 되어 시중 통화량이 확대되고, 재할인율은 한국은행이 금융기관에 돈 빌려주는 금리가 인하되어 금융기관이 돈을 많이 빌려가서 시중 통화량이 확대되고, 재정 지출이 확대되면 국가가 시중에 푸는 돈이 늘어나 시중 통화량이 확대됩니다. 결국 이 모든 것은 시중 통화량이 늘어나는 유인이 되어 결국 화폐 가치를 떨어뜨리고, 떨어진 화폐 가치는 결국 부동산 가격을 높이게 된다는 것입니다.
부동산 가격 하락 지표 (신호)
부동산 가격의 하락 지표 (신호)는 상승 지표와 정반대가 되겠습니다.
- 금리 인상
- LTV와 DTI 규제
- 국채 발행
- 세금 인상
- 지급준비율 인상
- 재할인율 인상
- 재정 지출의 축소
부동산 가격과 규제
위의 부동산 가격 상승과 하락 지표를 보면, 상승 지표는 규제 완화의 형태로 나타나게 되고, 하락 지표는 규제 강화의 형태로 나타나게 됩니다. 그래서 규제를 완화하면 부동산 가격이 하락하고 있기 때문에 상승을 위한 노력을 기울이는 것이고, 규제를 강화하면 부동산 가격이 상승하고 있기 때문에 상승을 억제하기 위한 노력을 기울이는 것이라고 합니다.
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