[국내REITs] 마스턴프리미어리츠는 국내외 물류센터 및 오피스 액티브 리츠

마스턴프리미어리츠는 국내외 물류센터 및 오피스 리츠

마스턴프리미어리츠는 마스턴투자운용의 첫 상장 리츠입니다. 공모가는 5,000원이었지만, 시초가가 20% 상승한 6,000원대였습니다. 하지만, 지금은 주가 하락으로 4,855원 (2022.07.25. 종가)입니다. 공모가 기준 연 5.36%의 배당을 계획하고 있으므로 9월에 있을 반기 배당은 주당 134원이 아닐까 예상해봅니다. 예상 배당금을 기준으로는 현재 시가배당률은 5.52%입니다.

 

 

마스턴투자운용은 어떤 회사?

마스턴투자운용은 2009년에 마스터에셋매니지먼트라는 회사로 설립되어 2010년에 사명을 변경했습니다. 2021년까지 누적 29조 원의 누적 AUM (Asset Under Management, 순자산 총액)을 달성했습니다. 이 과정에서 두산타워, 센터포인트 돈의문/광화문/명동/강남, 판교 알파리움 등의 매입도 있습니다. 이로 볼 때 오피스 시장에서는 상당한 규모와 실적을 자랑하는 회사로 보입니다. 실제로 2020년 기준 아시아 태평양 내 투자규모 1위, 전 세계 8위의 대단한 회사입니다.

마스턴투자운용의 대표이사 (CEO)는 김대형 대표이사로 2010년 마스턴투자운용으로 사명 변경 후 취임하여 현재까지도 대표이사로 있고, 2019~2021년 한국리츠협회 제5대 회장을 역임했습니다.

 

마스턴프리미어리츠의 자산

마스턴프리미어리츠는 자산으로 프랑스 아마존 물류센터와 인천 항동 스마트 물류센터, 그리고 프랑스 크리스탈파크라는 오피스를 보유하고 있습니다. 인천 항동의 스마트물류센터는 2020.08. 선매입 계약을 했다고 합니다. 선 매입한 자산들의 현재가치를 모두 따져보면, 이미 250억 원가량 시세차익이 있다고 합니다. (2022.06.29. 기준)

마스턴프리미어리츠의 예상 배당

이렇게 살펴보면, 마스턴프리미어리츠는 물류센터와 오피스를 위주로 한 국내외를 가리지 않는 리츠로 보입니다. 마스턴투자운용에서는 본인들의 운용전략이 액티브한 것으로 유명하다고 소개하는 만큼 중간에 자산의 매매가 주기적으로 일어날 것으로 보입니다. 이는 예상 배당에서도 쉽게 알 수 있습니다.

아래에서 볼 수 있듯이, 프랑스 크리탈파크와 인천 항동 스마트 물류센터 두 가지 자산을 각각 2024년과 2026년에 매각하려고 계획하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 자산을 매각하면 그만큼의 차익을 일시적으로 배당할 수도 있을 것이고, 매각한 금액으로 새로운 자산을 매입해서 배당을 늘리는 방식이 될 수 있을 것입니다. 후자일 가능성이 무척 크다고 생각합니다. 자산을 새롭게 편입하면 주가와 자산이 상승하여 그만큼 더 많은 운용수수료를 챙길 수 있는데, 일시적인 배당금으로 주주에게 나눠줄 일은 가능성이 무척 희박하다는 생각이 듭니다.

프랑스 크리스탈파크의 경우에는 ILAT지수 (CPI 50%, GDP 25%, ICC(건설비용 지수) 25%)를 반영해 임대료를 책정하는데, ILAT 지수가 무척 높아지고 있다는 점은 고무적입니다.