리얼티인컴(O)으로 대출 활용한 초우량 상가 투자하기 (부동산 레버리지, 부동산 담보대출)

리얼티 인컴(O)으로 대출 활용한 초우량 상가 투자하기 (부동산 레버리지, 부동산 담보대출)

  실제 상가 투자의 어려움

상가 투자는 부동산 투자 중에서도 어려운 축에 들어갑니다. 고객들의 동선을 분석하여 상가의 입지를 분석해야 하고, 임차인과의 관계도 쉽지 않고, 공실의 위험도 있습니다. 그리고 무엇보다 가장 큰 문제는 좋은 입지의 상가를 사고자 하면 이미 가격이 너무 높기 때문에 상당한 자금이 필요합니다. 그렇기 때문에 자신이 보유한 자금에 맞는 투자처를 찾다 보면 입지, 임차인의 업종 등 하나 둘 포기하게 됩니다. 그렇기 때문에 소규모 여유 자금이 있어서 상가 투자를 생각하는 분이라면 아래에 제시하는 방법을 생각해볼 만하다고 생각합니다.

 

  리츠 투자의 장점

1) 직접 투자하기 힘든 우량 자산에 대한 투자 가능

리츠는 우리가 직접 투자하기 힘든 우량 자산을 투자하여 저렴한 주식 형태로 쪼개서 팔기 때문에 우량 자산에 대한 간접 투자가 가능합니다. 리얼티인컴의 경우에는 미국에 대부분의 자산을 보유하고 있고, 미국의 대형마트, 편의점 등의 우량한 임차인을 두고 있습니다.

2) 월 배당 또는 여러 분기 배당 상품을 조합하여 월 배당 형태로 배당 수령 가능

매달 배당을 주기 때문에 상가의 월세 개념과 동일한 느낌으로 투자를 할 수 있습니다. 이 점이 중요한 이유는 대출도 이자가 매달 청구되기 때문에 대출이자를 바로바로 갚을 수 있다는 장점이 있습니다.

 

  리얼티인컴 (Realty Income, O) + 신용대출로 대체 투자

말씀드리는 방법은 리얼티 인컴으로 꼭 해야 하는 방법은 아니고, 리얼티 인컴을 예시로 들어 소개드리는 것입니다.

1. 소규모 자금으로 리얼티인컴 매수

리얼티 인컴은 현재 월 $0.2465를 지급하여 연간 $2.958를 지급하고 있습니다. 현재 주가는 $67.55로 시가배당률이 4.37%입니다.

2. 상가 투자 시의 담보대출처럼 레버리지 활용

리얼티인컴을리얼티 인컴을 보유한 자금만으로 사면 보통 상가 투자 시에 담보대출을 하듯 레버리지를 활용하지 못합니다. 그래서 신용대출을 받거나, 대기업을 다닌다면 사내 대출을 받아서 이자율이 최대한 낮은 대출을 활용하여 대출금으로 리얼티 인컴을 매수합니다.

3. 배당금과 이자의 차액을 활용

은행이 예대금리차로 수익을 얻듯, 상가 레버리지 투자 시 임대료로 대출이자 납부하고 남은 돈을 수익으로 삼듯, 배당금과 이자의 차액이 수익이 됩니다.

아래와 같은 금액으로 예시를 들어보겠습니다.

- 여유자금 : 2000만원

- 대출금 : 5000만 원

- 대출이자율 : 3.5%

위와 같은 경우, 리얼티 인컴에 투자한 금액은 총 7000만 원이 됩니다.

그리고 배당금은 15.4% 배당소득세가 원천징수되기 때문에 이를 제외하면 실지급되는 배당금 기준으로 시가배당률은 3.70%가 됩니다.

- 배당금 2,593,231원

- 대출이자 1,750,000원

결국 2000만 원의 자기 자금을 투자해서 843,231원을 버는 것입니다. 이는 실지급 배당금 기준 시가배당률 3.7%에서 4.2%로 배당수익률이 증가하는 결과를 가져옵니다. 대출이자가 낮아지거나 시가배당률이 높아진다면 더 큰 수익이 가능할 것입니다.

게다가 대출이자는 금리가 올라가지 않는 이상 늘어나지 않지만, 리얼티 인컴 같은 리츠는 끊임없이 배당을 늘려오는 특징이 있습니다. 그렇기 때문에 배당률이 계속해서 올라가는 효과를 가져옵니다. 그 기간이 길어지면 길어질수록 커집니다.

 

다소 극단적인 경우를 예로 들어 아래와 같은 상황에서의 수익률을 살펴보면 다음과 같습니다.

- 리얼티인컴 시가배당률 5%

- 대출이자율 2%

- 배당금 296.1만 원

- 대출이자 100만 원

순수익은 196.1만 원이 되고, 순 투자금은 2000만 원이 됩니다. 결국 수익률은 9.8%가 됩니다.

 

이런 식으로 리얼티 인컴의 시가배당률이 높을 때나 대출이자율이 무척 낮을 때에 투자를 한다면 수익을 극대화한 현금흐름을 생성하는 투자가 될 수 있습니다.